三水股权转让报价
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能否通过股权转让实现土地使用权转让?
工业用地、商业开发用地等建设用地使用权的转让是企业之间时常发生的行为,有直接使用转让的土地,也有的经过转让同时把工业用地规划用途变更为商业用地,土地变的利益更大化。土地使用权转让俗称土地买卖,必然涉及两个重要方面,一是转让条件,即符合哪些特征的土地使用权方能转让;二是土地使用权转让时所发生的税费。由于这两个条件限制,让很多人选择通过股权转让实现土地交易。
一、股权转让实现土地使用权转让产生背景
土地使用权转让,是土地使用权人把土地卖给他人,会发生、土地、所得税、、契税等,尤其是土地采取递进式发生税率很高,一般人难以承受。并且,土地使用权转让需要经过土地管理部门批准、变更登记后才能产生物权效力,真正从法律层面取得土地使用权。
所谓股权转让,是公司股东依法将自己的股东权益有偿转让给他人,使他人取得股权的民事法律行为。股权转让时,从税收上看,现阶段主要涉及、企业所得税、个人所得税、等。
两者比较,土地使用权转让是土地实体交易行为,标的是土地,而股权转让是资本转让,是公司经营、管理、收益等一揽子,包含公司动产、不动产、知识产权、债权债务等,股权则是复合,有些公司可能包含土地使用权。
有学者认为,股权转让是虚拟资本的转让,土地使用权转让是实体资产转让,对此笔者持不同意见,股权转让当中就包含动产、不动产所有与股本有关一切转让,用一句通俗的话,吃肉加啃骨头。
为何出现以股权转让实现土地使用权转让呢?
1、税收原因。在实际交易中,土地使用权转让税费明显高于股权转让,且难度大。为了,人们就经常采取股权转让模式,把公司股份转让出去,公司名下的土地使用权随之易主。
2、土地使用权转让条件要求高。《城市房地产管理法》第三十九条规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。因此,对于土地使用权转让而言,有三项限制条件:已支付全部土地出让金;已取得土地使用权证;开发已完成一定的工作量。
3、手续不同。土地使用权转让是按照土地管理制度,需要经土地管理部门批准,如果是土地更加复杂。股权转让是按照公司法、工商登记法律程序进行。再直白点,一种具有行政管理色彩土地交易,一种是民商事市场股权自由交易(国有资产股权、股份有限公司除外,不在本文讨论范围)。
二、如何做好股权转让实现土地使用权转让
1、注意股东表决程序。股权转让涉及公司法和公司章程,公司股权转让、股东个人股权转让均应该告知股东,且应该召开股东会议进行法律表决。如我国《公司法》规定,股东向股东以外的人转让股权,应当经其他股东过半数同意。
2、优先购买权。公司法规定了公司股东转让股权,其他股东有优先购买权。故必须作明确表示,技术处理后,才能合法受让股权。否则,侵犯优先购买权的转让行为无效。
3、债权债务处理。接受公司股权,意味着公司所有的人财物、债权债务必须接受,而不是股权转让只接受土地使用权,不是取决于土地使用权价值,而是公司资产和盈利能力,有案例表明,某人接受煤矿股权后,本想大开发赚一把,谁知,债主每天爆满,所以,接受股权就全面了解企业资产状况。
4、掌握土地用途、使用年限、土地规划条件等。我国实行土地用途、规划管理制度,股权转让前,必须了解该土地用途是否与自己需求吻合,土地使用权剩余年限多少,地块容积率、建筑面积、建筑高度等,涉及土地、规划等部门审批,如果改变规划条件,必须经同意、有关部门批准,按照法定程序改变规划,不是随心所欲的事。
6、不触碰刑法红线。借股权转让实现土地使用权转让,有时会涉及违法犯罪问题,如非法倒卖土地使用权、偷等。
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如何确定股权转让的价格?
股权转让的价格和股东的出资额有一定关系,但不。
1、股权转让价格=0
这种情况比较,一般是出现在股权赠送或者股东认缴的出资尚未缴付且公司未发生实际经营的情况下。
比如,张三和李四注册成立一家公司,注册资本20万,其中张三认缴出资30%,李四认缴出资70%,公司注册成立后,张三和李四均没有任何实际出资,公司也一直没有任何实际业务。
现王五想和李四合作利用这个公司主体开始业务,张三同意将其持有公司股份转让给王五,因张三实际出资为0,且公司没有任何业务发生,可以选择0转让对价转让股份给王五(实际工商办理变更的时候可能会是按照1元的转让对价办理)
2、股权转让价格=实际出资额
公司股东有实际出资额,即其股份形成的成本,股东在转让其名下股权时可以按照实际出资的金额进行转让。
比如上例中,张三认缴出资30%,即6万元,但是实际出资2万元,那么在转让其股权时可以选择按照2万元的价格进行转让。
3、股权转让价格=公司净资产持股比例
公司如果有实际开展业务,可以参照公司的净资产来确定股权转让价格。
同举例,公司有实际业务开展,张三在转让股权前请第三方机构对公司的净资产进行审计,确定公司净资产为50万(大于20万),按照张三30%的持股比例,对应的份额为15万(大于出资成本6万),此时可以按照15万的价格转让其股权。
如经过审计,公司的净资产仅有10万元,张三30%的持股对应的份额为3万(小于出资成本6万),此时的股权转让价格可以确定为3万元。
4、股权转让价格=公司融资估值持股比例
这种情况多发生在未上市公司,且近期有过融资经历的情况下,可以按照公司当前的估值和股东的持股比例计算出相应的转让价格。
依然是上述例子,张三和李四成立的公司,虽然注册资本仅20万(假设已完成实际出资义务),(张三持股30%,李四持股70%),但是发展势头良好,有过几轮融资经历,近一次融资对公司的估值为2000万元,则张三所持股份对应的估值为=2000*30%=600万,此时,股权转让的价格可以等于600万。
5、股权转让价格=每格持股总数
多为股份有限公司且有活跃的每格的情况下(已经上市的股权转让也属于这种情形),因为有活跃的市场,每格可以根据市场确定,直接乘以持股的总数即可。
6、股权转让价格=双方约定价格
除了上述的情形外,股权转让的双方可以自行约定转让的价格,前提是不能违法法律规定,如无合理理由,股权转让的价格**其取得成本,将可能面临核定征收计税的情形。
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股权转让的性质:
股权转让协议是当事人以转让股权为目的而达成的关于出让方交付股权并收取价金,受让方支付价金得到股权的意思表示。股权转让是一种物权变动行为,股权转让后,股东基于股东地位而对公司所发生的义务关系全部同时移转于受让人,受让人因此成为公司的股东,取得股东权。
根据《合同法》第四十四条款的规定,股权转让合同自成立时生效。但股权转让合同的生效并不等同于股权转让生效。股权转让合同的生效是指对合同当事人产生法律约束力的问题,股权转让的生效是指股权何时发生转移,即受让方何时取得股东身份的问题,即需要在工商管理部门进行相应的股东变更之后,该股权转让协议的受让一方才能取得股东身份。
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股权变更需要注意的事项有哪些?
1.一般说来,股转不用股东到场,只需要资料做好,签字并且盖章就可以了。去窗口的时候,需要验原件。
但是,如果之前做过股转的,窗口会核对笔迹,之前股转签名如果是代签的,就会要求股东到现场面签。
2.要留一下,是否已经过期了,如果过期了,就比较麻烦哦,因为是预约的,所以办之前没留意信息,导致办理不成功,就比较耽误时间。
http://www.hzrgs.com
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